【不動産投資】原状回復を業者任せにすると、100万円単位で利益を失う

不動産賃貸業(大家さんの仕事)に退去はつきものです。そして空室となったお部屋は、現状回復を行わなければ、次の入居者を見つけることができません。原状回復費用は事業の収支をダイレクトに圧迫するので、できるだけ低く抑えたいものですよね。

原状回復を業者任せにすると、100万円単位で利益を失う

最近、リフォーム業者さんから届く原状回復の見積金額に驚くことが多くなったような気がします。月3万円の賃料のアパートなのに40万円とか、月6万円の戸建なのに100万円とか・・・。

業者さんの経営が苦しいからでしょうか、それとも新人さんが担当しているからでしょうか。あまりにも大家目線からかけ離れていて、苦笑してしまうこともしばしば😅

ワンルームならまだしも、3LDKや4LDKの築古戸建となると、原状回復費用が大きくなりがちです。何しろ床と壁の面積がワンルームの比ではないですからね。
仮に利回り20%、賃料6万円の優良築古戸建だったとしても、原状回復費用に100万円もかかってしまったら、1年5か月分の賃料が一瞬で吹き飛んでしまいます。

こんなことが年間5回あったとしたら・・・。ゾッとしますね。

いずれにしてもリフォーム業者さんの言いなりになっていたのでは、苦労して積み上げた利益を一瞬で失うことになるので、よく吟味して対処しましょう。

私の場合、管理会社とのご縁をとても大切にしているので、下請けの見積もりにマージンがのっていることは知りつつも、管理会社に利益が残るように、できるだけ管理会社経由で原状回復をお願いすることにしています。とは言っても限度があるので、Win-Winを意識しながらバランスをとって発注しています😊

論より証拠① リフォーム業者さんの見積り

まずは論より証拠。最近空室となった築古戸建の原状回復見積りを見てみましょう。
以下は約95万円の見積書の現物です。一言でいうと、「家全体を新築同様にしましょう!」という提案です。そりゃ100万円近くかかりますわなー。

それを真に受けてすべてやっていたら、たまったものではありません。賃料に見合ったクオリティーを提供できればそれで良いのです。と言うか、そうしないとビジネスとして成り立ちません💦

論より証拠② 実際にかかった費用

私はこの見積書を片手に現地に向かいました。
細かくチェックしていくと、まだまだきれいで十分に使える壁紙や床がすべて「交換しましょう🎵」となっています。そういう部分は当然カットします。

また「ここの補修にこの金額はないでしょー。それなら自分でやるわー😆」と思うところも多々あります。

その結果、リフォーム業者から提案された34項目のうち、今回お願いしたのは以下の3項目だけ。合計143,000円です。

1 ルームクリーニング
2 エアコン洗浄
8 ウッドタイル張替(LDK)

逆に「ここをやらなきゃダメじゃなんじゃない?」と思うところは追加します。
今回は以下の項目を、リフォーム業者さんを通さずに自分で発注したり、DIYでやりました。合計で171,100円です。

ネット通販にて発注
●エアコン2台交換 120,000円

DIY
●TVモニターホンの取り付け 9,000円
●ドアクローザー3台の取り付け 8,000円
●コンセントプレートの交換30か所 3,000円
●洗面所のクッションフロア張替え 3,000円
●襖紙張替え 3,000円
●網戸張替え5か所 2,000円
●壁紙の汚れ落とし 1,000円
●壁穴補修 200円
●水栓ハンドル、パッキン交換 1,200円
●窓の取っ手交換8か所 10,000円
●エアコンホースのテープ巻直し 200円
●キッチンの包丁入れ交換 500円
●木部や玄関ポストの塗装 0円
●その他もろもろ(10か所程度) 10,000円

合計すると、143,000 + 171,100= 314,100円ですね。
賃料の2.7か月分。見積もりの三分の一程度の金額で原状回復完了です!

単身向けのアパマンの平均居住期間は2~3年。ファミリータイプのアパマンだと4~5年。戸建は5年以上と言われているようです。確かに私の実感もそんな感じです。

現在アパマンと戸建、合わせて70居室を運営しているので、年間に10居室くらいに退去が発生しても不思議ではないですよね。

そのたびに原状回復費用が発生しますが、業者任せにせずに自分でできる部分は自分でやって、毎回20万円安く済ませたとしましょう。それだけでも20万円×10居室=200万円の利益を失わずに済みます。

時には今回の築古戸建のように60万円の差がつくことだってありますから、業者の言うことを鵜呑みにしてはなりません。少しずつ自分のできることを増やし、経験と知識を積みあげることが、自分の資産を守ることにつながると思います。

ちなみに今回は、この差額で屋根と外壁の塗装を行いました。築25年が経過して痛みが目立っていたからです。外観はすっかり新築同様となりました。そのおかげでしょうか、賃料アップにもかかわらず、すぐに入居者が決まりました😀😀😀

今回は自宅から近い物件だったので、DIYを少し多めにやりました。自宅から車で片道3時間のところにも築古戸建を持っていますが、遠方物件の原状回復の場合は、DIY少なめにしています。往復の交通費と時間がかかるからです。大事なのはバランスですね😊

簡単なことからやってみよう!

昨今はDIYブームなので、YouTubeに様々な動画がアップされています。それらを参照しながら、まずは簡単なことから自分でやってみると良いと思います。

壁紙一枚張り替えたり、クッションフロアをちょこっと張り替えたり、金具をピカピカの新品に交換するだけで、室内の雰囲気は劇的に変化します。なかなか楽しいものですよ。

もちろん失敗はつきものです。私も何度もやらかしました。

シャワー水栓を交換しようとして力を入れ過ぎた結果、壁の内部にある水道管を壊してしまい、水浸しになったことがあります。また、トイレタンクの中の部品を交換しようとして、パイプを折ってしまったこともあります。これらは結局、水道屋さんに直してもらったので、とても高くつきました💦

それ以外にも、、、
室内でペンキを塗っているとき、知らぬ間にペンキを踏んでしまい、そこら中が足跡だらけで落とすのが大変だったとか、コンセントを新品に交換しようとしたら部品を壁の中に落としてしまって回収不能になったとか、、、苦い経験はいくらでもあります💦

でも経験することでしか得られない知識ってたくさんあると思うし、知っていればこそ「この作業はプロに任せた方が無難」とか「これは自分でやった方がコスパが良い」という判断ができるようになります。

ぜひ、簡単なことから始めてみることをお勧めします!

DIYをすると原状回復費用を削減できるので大いに助かります。
それだけではありません。雨の日も風の日も24時間休むことなく、私になりかわって働き続けてくれているお家に愛着が湧く、ということもDIYの効用だと思います。

難しいこと、危険なこと、面倒なことはプロに任せよう

お気づきかもしれませんが、私が積極的にDIYするのは以下のような部分だけです。

●簡単な割に見栄えが大きく変わって、達成感を感じられるところ
清掃、室内塗装、クッションフロア、壁紙貼り
●簡単なのに外注すると意外に高くついてしまうところ
水栓パッキンの交換、水栓金具の交換、ウォシュレットの取付け、トイレのペーパーホルダーやタオル掛けの交換、網戸の張替え、襖の張替え、障子の張替え

一方、以下のような仕事はプロに任せることにしています。

●難しいところ
基礎、配管、外溝、大工仕事、建具調整、水回り工事、電気工事、畳の表替え
●危険なところ
屋根や外壁の塗装、高所作業、樹木の伐採、電気ガス関連
●面倒なところ
壁紙・床材の張替え、細部の塗装、水回りや窓枠の清掃、頑固な汚れ落とし


まとめ

大家業に退去はつきもの。そのたびに原状回復を行わなければなりません。そしてそのコストはダイレクトに収支を圧迫します。なので原状回復費用を抑える努力は必須です。そのためには以下を実践すると良いと思います。

ポイント

●リフォーム業者から届く見積書を鵜呑みにしない
●必ず自分で現地を訪問して各項目の必要性を吟味する
●クリーニングで済む部分に余計なコストをかけない(=交換しない)
●簡単な割に見栄えが大きく変わって、達成感を感じられるところをDIYする
●DIY経験を積むことで、業者の言いなりにならなくて済むだけの知識を蓄える
●難しいこと、危険なこと、面倒なことはプロに任せる


もちろんDIYをどこまでやるかは人それぞれです。
とことん自分でやってキャッシュアウトを最小限に抑えようとする大家さんもいます。
反対に、DIYは一切行わず業者に任せ、浮いた時間を他のビジネスにあてる大家さんもいます。

私はその中間です。

自分が楽しいと感じる部分はDIYで!
難しいこと、危険なこと、面倒なことはプロに任せる


という方針をとっています。
ですが、これはあくまでも原則の話。真夏や真冬はつらいから業者に任せちゃおうとか、今回はあまり気合いが入らないので、プロにお願いしちゃおう・・・なんてこともしばしばあります💦💦💦

不動産投資の良いところは、お金さえ払えばいつでもプロのサービスを受けられることです。イザとなればお金ですべて解決できるので、自分なりのスタイルで楽しみながらやっていきましょう!

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