前回はコスパの良い和室リフォームについてご紹介しました。
今回は洋室・リビング編です。不動産投資をされる方の参考になれば幸いです。
コスパの良いリフォーム（洋室・リビング編）
入居者が退去したあと、リフォーム会社から原状回復の見積りを取得すると、たいてい「壁も床もすべて新品に交換しましょう！」という提案になっています。先方も商売ですから当然と言えば当然ですね😆
でもそれを鵜呑みにしていたのでは収支が悪化するばかりです。あくまでも賃料とのバランスが大事。「内装に少々の傷みや汚れがあっても、賃料がそこそこであれば問題ない」という賃借人はたくさんいます。
私の場合、築古のアパマンや戸建が中心なので、入居者目線でのコスパがMAXとなるような原状回復を心がけています。ピカピカのお部屋をご希望なら「私の物件ではなく、どうぞ新築物件にご入居ください」というスタンスです。
壁紙の張替えは必要最低限で
リフォーム業者は壁に少しでも汚れや傷があると「交換すべきです」と言ってきます。ですが、たいていの汚れは洗剤を選べば自分で落とすことができます。YouTubeにたくさんの動画が上がっていて、どんな洗剤をどう使えば良いか、懇切丁寧に教えてくれるので、まずはそれらを見て試してみましょう。
たとえばこのチャンネル。とっても良いですよ😀
壁紙の汚れが落ちればラッキー。張替えをしなくて済みます。どうしても自分で対処できないところだけを張替えれば良いのです。
1面だけの張替えならアクセントクロスにしましょう。白一色の部屋に比べると格段にオシャレになります。
壁穴補修でコスト削減
壁に小さな穴が開いていることがあります。「何でこんなところに穴を開けちゃうの？ 他はきれいなのにぃ～」なんてことはないでしょうか？
穴が開いている場合、「仕方がない。張替えるしかないか・・・」と思いがちですが、ちょっと待った！
巨大な穴でなければ素人でも何とかなります！
「壁の穴 補修」というキーワードで検索すれば、分かりやすく解説してくれた動画がたくさん出てきます。道具を買いそろえたとしても1000円程度で補修できるので、壁一面の張替え1万円（業者に依頼した場合）よりとても安上がりです。
補修の仕方が分かったとしても、同じ柄の壁紙が廃盤になっていたりして見つからない場合があります。でも大丈夫。2つの秘策を伝授しましょう！
秘策１
コンセントプレート（上の写真の青丸のところ）のカバーを開けると、その中に壁紙の端切れがあります。これを穴の部分に移植します。紙を切り張りするイメージです。数センチ程度の穴ならこれでオッケー😀
秘策２
壁紙メーカーが無料で送ってくれるサンプル集の中から、似たような色柄のものを見つけ、それを切り張りします。少し離れたところから見れば、まったく分かりません😁
壁紙のDIYなら、張替えより塗装の方が簡単
壁のDIYを行うとしたら、壁紙を張替えるより、既存の壁紙の上から塗装してしまった方が簡単というのが私の印象です。ホームセンターに室内壁用の水性塗料がたくさんあるので、好きな色を選んで塗ればおしまいだからです。ただし、事前の養生などの注意点はあるので、YouTubeでしっかり予習してから実施しましょう。
壁に柄ものを使いたい場合は、当然ながら塗装ではダメで、壁紙貼りとなります。壁紙の種類は山ほどあるので、その中から選ぶのもお楽しみの一つでしょう。
下地の調整など面倒なことも多々ありますが、これまたたくさんの動画がアップされているので、よく見てからチャレンジしてくださいね。できれば塗装や壁紙貼りの講習会などに参加すると、実体験できるので良いと思います。
クッションフロアよりフロアタイル
フローリングの床をリフォームする際は、クッションフロアを上貼りすることが多かった私ですが、最近はフロアタイル（塩ビ素材の床材）を使っています。フロアタイルの方が材料費が1.5倍くらいになってしまうのですが、以下のようなメリットがあるからです。
●家具などを長期間置いても、へこみが残らない
●表面のキズに強い
●クッションフロアに比べて長く使える
●木目柄や石目柄は表面の凸凹まで再現され、本物と間違うほどリアルなデザインとなっている
クッションフロアに比べると割高にはなるものの、長期間使えるので、長い目で見ればフロアタイルの方がコスパが良いと言えます。
私が友人に勧められて使っているのは以下の柄です。他にも多くの種類があるので、どんな場所でも対応できると思います。
安価なカーペットを敷くだけでもOK
床に傷や汚れがあるけど、交換するだけのお金がないという場合は、カーペットを敷いてしまいましょう。ホームセンターで売っているような安価なもので十分です。新品なので入居者も思いのほか喜んでくれますよ。
私は和室の畳の上に白いカーペットを敷いたこともあります。8畳の畳表を交換すると24,000円。カーペットなら6000円。これでまったく問題なしでした🤣🤣🤣
床がブカブカな場合は部分補修で
築古戸建などでは、リビングや洋室の床がブカブカになっていて、歩くとへこむので気持ち悪い・・・なんてことが多いものです。
リフォーム業者の見積りだと、全面補修で10万円以上が提示されるでしょう。ですが、本当に全面的にブカブカなのでなければ、部分補修もできます。以下の写真のように、悪い部分だけを切り取って補修するのです。やってくれるかどうかは大工さんしだいなのですが、聞いてみる価値は十分にあると思います。なにせ安くすみますからね。
ステージングで引き立てる
和室と同様に、最後はステージングでお部屋の見栄えを良くしましょう。イケア、ニトリ、ダイソーで十分そろいます。少々の傷や汚れはステージングで隠しちゃえばオッケー、オッケー！
ちなみにこの4灯照明は私の定番です。税・送料込みで3990円。安いのにとってもいい感じだと思いませんか？😄
まとめ
今回は私が実践している洋室・リビングのリフォームについてご紹介しました。
和室のリフォームと同様に、業者さんの言いなりになってはいけません。過度なリフォーム内容だったり、肝心なところが抜けていることも多いからです。
大事なことは、空室が発生したら必ず自分で現地を確認して、どこまでリフォームするか自分で考えることです。これを怠ると出費がかさんで事業の収支を圧迫してしまいます。
ただし、物件が遠方にあって、飛行機で行かなければならないようなケースは考えものです。交通費も時間もかかってしまうからです。あくまでもトータルのコストバランスで考えるようにしましょうね。
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