大家が手にすることができるのは、毎月のキャッシュフローだけではない！
不動産投資における最も重要な指標の一つがキャッシュフロー。大家が毎月手にする実質収入のことですね。通常は以下の計算式で求めることができます。
キャッシュフロー＝賃料収入－借入金返済額－固都税や修繕などの経費
例えば月々の賃料収入を20万円、借入金返済額を10万円、経費を2万円とすると、キャッシュフロー（以下、CF）は月8万円となります。大家の実質的な手取りが月8万円ということですね。
大家が手にすることができるお金は、このCFだけだと思われがちです。しかしながら融資を受けて不動産投資をする場合、大家は物件の売却時に「隠れた貯蓄」も一気に手にすることになります。見落としがちな大きなお金なので、詳しく見て行こうと思います。
表面利回りや毎月のキャッシュフローだけでなく、隠れた貯蓄にも注目しよう！
不動産投資は、物件の購入時にほぼ勝負が決まってしまう投資です。月々の賃料には相場というものがあって、そう簡単に売り上げを増やすことはできません。また融資を受ける場合、金利や融資期間には限度があって、大幅に改善することは困難です。
言い換えると、売り上げも支出も、おおよその予測がついてしまうという点で、他の事業投資や株式などの金融投資とは、その性質が大きく異なるわけです。したがって良い物件の購入こそが、成功のための絶対条件ということになりますね。
だからこそ、誰もが以下のような物件を血眼になって探します。
●できるだけ表面利回りが高い物件（＝賃料収入が多い）
●少しでも金利が低く、かつ融資期間を長くとれる物件（＝支出が少ない）
その結果、CFを最大化することができます。CFが大きければ手元資金が膨らむスピードも早いので、次の物件の購入時期も早まります。
これらはどの本にも書いてあることだし、多くの先輩たちが唱えてきていること。それを否定する気はまったくありません。
ですが、もう一つだけ、ぜひ加えたい視点があります。それは不動産投資における「隠れた貯蓄」です。
●表面利回り
●融資条件
●隠れた貯蓄 ← ぜひ注目したいポイント！
隠れた貯蓄とは？
不動産投資における実質収入は以下の氷山の図で表現することができます。
海面から上に出ている部分はCF。一方、海面の下に隠れた部分が、この先の一連のコラムで話題にしたい「隠れた貯蓄」に相当します。
CFは冒頭に述べたとおり、以下の計算式で求めることができます。
CF＝賃料収入－借入金返済額－固都税や修繕などの経費
CFは不動産投資における最も重要な指標の一つで、物件の購入前に必ず試算することになります。したがって氷山の上の部分、すなわち見える部分としました。
一方で、多くの人が見落としがちなのが、氷山の下の部分。海面より下にあるため、なかなか認識することができないのが普通です。先に結論を言ってしまうと、
隠れた貯蓄＝海面の下に隠れた部分＝返済が完了した元金
です。後ほど詳しく説明しますが、この返済が完了した元金を意識して見ている人が少なく見受けられるので、「隠れた貯蓄」と表現しました。
次回は、具体的な例を踏まえて、この氷山の図を見て行きましょう。
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