前回は以下について記載しました。
●表面利回りや毎月のキャッシュフローだけでなく、「隠れた貯蓄」にも注目しよう！
●隠れた貯蓄＝海面の下に隠れた部分＝返済が完了した元金
今回は、具体的な例を踏まえて、下の氷山の図を見て行きましょう。
隠れた貯蓄＝海面の下に隠れた部分＝返済が完了した元金
海面より上に出ている部分の計算（CF）
数値で見た方が分かりやすいので、例えば、以下のような物件を購入するとしましょう。
●価格1億円、表面利回り8%の築古RC
●自己資金1000万円、銀行借入金9000万円
●融資期間25年、金利2%、元利均等返済
●税金や修繕などの経費率20%
すると、毎月のCFは以下のように計算することができます。
賃料収入：1億円×8%÷12ヵ月＝66万円
借入金返済額：38万円（ローン返済アプリで計算）
経費：1億円×8%×20%÷12ヵ月＝13万円
毎月のCF：賃料収入66－借入金返済額38－経費13
＝毎月のCF 15万円
つまり、海面より上に出ている部分は月15万円ということですね。これは毎月大家が手にするお金なので、とてもイメージしやすいでしょう。
海面より下にある部分の計算（隠れた貯蓄）
隠れた貯蓄とは、ひと言で表現するなら「返済が完了した元金」です。
先の例で借入金返済額38万円と記載しましたが、この借入金返済額は以下の2つから構成されています。
借入金返済額38万円＝利息分15万円＋元金返済分23万円
このうち利息分15万円は銀行の取り分なので、大家の手元には残りません。
一方、元金返済分23万円はどうでしょうか？
入居者から頂戴する賃料が原資となって、毎月23万円の元金返済が進んで行きます。仮にこの物件を10年間保有したとすると、その間に返済する元金の合計は、元利均等返済の場合3077万円です。
何ゆえ月23万円×12か月×10年＝2760万円ではなく、3077万円となるのでしょうか？
その理由は、元利均等返済の場合、借入金の返済が以下の図のように進むからです。金融機関への合計返済額（利息＋元金）は毎月一定ですが、そのうち元金返済分は回を重ねるごとに増えて行きます。その結果、10年後の時点で「返済が完了した元金」の総額は、2760万円ではなく、3077万円となるのです。
上図は住宅金融支援機構より借用しました。
さて、今回の前提では、当初の借入金は9000万円としています。したがって10年後の残債は
当初借入金9000万円－返済が完了した元金3077万円＝残債5923万円
となりますね。
そこで10年後にこの物件を売却したとしましょう。売却価格は購入時と同じ1億円とします。その時に売却益として手元にいくら残るでしょうか？
話を簡略化するために、仲介手数料や税金を無視すると、
売却価格1億円－残債5923万円＝売却益4077万円
となります。この売却益4077万円のうち、1000万円は自己資金として最初に投入したお金ですから、正味売却益は、
売却益4077万円－自己資金1000万円＝正味売却益3077万円
となります。この3077万円、どこかで見た数字だと思いませんか！
そう、先に述べた「返済が完了した元金」です。
つまり、返済が完了した元金3077万円は、大家が毎月手にすることはできないけれど、売却益として手元に入ってくるお金なのです。
元金返済分は利息分と合わせて毎月銀行に返済するため、あたかも消えてなくなったかのように感じられます。しかしながら実際は、消えたのではなくて、売却時に一気に手元に戻ってくるお金として、淡々と「貯蓄」されているのです。
しかもその貯蓄の原資は毎月の賃料収入です。入居者が大家のために、毎月貯蓄をしてくれていると捉えることができますね。
この返済が完了した元金を「隠れた貯蓄」と称した理由はここにあります。一旦手元から離れてしまうため見えにくいけれど、実はこっそり貯蓄されていて、あとから一気に戻ってくるのです。まさに海面の下にある大きな氷山ですね。
シン・キャッシュフローは物件の真の実力を示す指標
CFの最大化は不動産賃貸業を営む者にとって非常に重要です。潤沢なキャッシュを毎月得ることができれば、その分だけ経営が安定するからです。また、CFを貯えることで、次の物件の購入を早めることもできます。
その一方で、物件の実力を「CF＋隠れた貯蓄」の合計値で評価することも大切だと思います。CFも隠れた貯蓄も、最終的には自分のお金になるからです。
そこでCFと隠れた貯蓄の合計値を、シン・キャッシュフロー（以下、シンCF）と呼ぶことにしましょう。最近公開されたシン・ウルトラマンにあやかりました。「シン」は「真実の真」を意味します。
シン・キャッシュフロー＝CF＋隠れた貯蓄
シンCFを計算することで、その物件を購入してから売却するまでの間に、大家が手にするキャッシュの総額を把握することができます。購入しようとしている物件の「真の実力」を把握することができるのです。
次回はさらに例を見ながら、シンCFについて詳しく見て行きましょう。
最後までお読みいただき、ありがとうございました。
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