【実践大家コラム 6】物件タイプごとのシン・キャッシュフロー（RC、木造、戸建）①

前回までに、物件の真の実力を把握するための指標、シン・キャッシュフロー（以下、シンCF）をご紹介しました。また築古RCマンションをモデルケースとして、具体的な数字を使ってシンCFを計算してみました。

今回はモデルケースを築古木造や、最近流行の築古戸建および新築RCにまで広げて計算し、比較してみましょう。

モデルケースの前提

それぞれのケースは、昨今の市況を踏まえて以下のような前提を設けました。いずれも自己資金1000万円、10年後に購入価格と同額で売却することを前提としています。

●築古RCマンション（前回の記事で使用したモデルケース）
– 価格1億円、表面利回り8％の築古RCマンション
– 自己資金1000万円、銀行借入金9000万円（元利均等返済）
– 融資期間25年、金利2％、税金や修繕などの経費率20％
– 10年後に購入価格と同額の1億円で売却

●築古木造アパート
– 価格5000万円、表面利回り10％の築古木造アパート
– 自己資金1000万円、銀行借入金4000万円（元利均等返済）
– 融資期間20年、金利2％、税金や修繕などの経費率15％
– 10年後に購入価格と同額の5000万円で売却

●新築RCマンション
– 価格1億円、表面利回り6％の新築RCマンション
– 自己資金1000万円、銀行借入金9000万円（元利均等返済）
– 融資期間30年、金利2％、税金や修繕などの経費率15％
– 10年後に購入価格と同額の1億円で売却

●築古戸建
– 価格500万円、表面利回り14％の築古戸建を2棟購入
– 自己資金1000万円、銀行借入金なし
– 税金や修繕などの経費率10％
– 10年後に購入価格と同額の1000万円で売却

上記4つのモデルケースの計算結果は以下のとおりです。具体的な計算方法は、前回の記事を参照してくださいね。

上記の表を図にすると以下のようになります。

今回は築古RCマンション、築古木造アパート、新築RCマンション、築古戸建という4つのモデルケースをもとにシンCFを計算してみました。上の図を見ていただくと、物件タイプごとに特長があることに気づかれると思います。

次回はそれぞれの特長をもう少し詳しく見て行きましょう。