1棟目として購入した築古RCをどう育てて行ったか。今回は最も大切な管理会社選びについて書いてみます。
■大規模修繕と室内リフォームの実施
■ステージングによる好感度アップ
■管理会社の変更により購入後6ヵ月で満室 ← 今回はココ
良い管理会社との出会いは高稼働率の必須条件
大規模修繕、室内リフォーム、ステージングと同時並行で行ったのが、管理会社の変更でした。読みあさった市販本に「管理会社の選択はきわめて重要」と必ず書いてあります。その言葉に忠実に行動しました。
まずはホームページやクチコミを頼りにして、複数の管理会社に絞り込みます。そして順次アポをとって訪問しました。大規模修繕などの一過性の工事とは異なり、管理会社とは長期のお付き合いとなります。より慎重に選ばなければなりません。
訪問時に対応してくれるのは、基本的にセールス担当です。実務担当者として物件オーナーと直にやりとりするのは、別の担当者であることが普通でしょう。その担当者やサポートスタッフこそが大切です。必ず紹介してもらい、オフィスの雰囲気なども、自分の肌で感じるべきだと思います。
確認すべきは大家のカウンターパートだけではありません。入居者からの連絡を受ける電話窓口の対応も極めて重要です。そちらの担当者とも直に接して、入居者の立場から感触を得ると良いでしょう。
優秀な管理会社に出会えるかどうかが、不動産投資の成功の鍵と言っても過言ではありません。近隣の賃料相場をもとに、室内のリフォームをどこまでやるか、広告宣伝費をどう設定するか、どうしたらより客付けがしやすくなるか等、あらゆる面でアドバイスをもらえる有能な管理会社にぜひとも出会いたいものです。
大家の人間力とコミュニケーション能力が試される
良い管理会社とめぐりあうためには、足で稼ぐしかないと思っています。電話やZoomだけでは不十分。職場の空気を肌で感じることを強くお勧めします。
ここでは大家の人間力とコミュニケーション能力が試されます。管理会社も人の集まり。妙にへりくだる必要はまったくないですが、「大家＝客」という認識は捨てるべきでしょう。あくまでパートナーとしてのお付き合いを心がけるべきです。
そのためには、表面的な「礼儀」ではなく、内面においても相手を敬う「礼節」をわきまえることが肝要だと考えています。内面が伴っているか否かは、不思議と相手に伝わってしまうものなので。
私の場合、幸いなことに非常に強力な管理会社と出会うことができました。その結果、1棟目の物件は購入後6ヵ月ほどで、めでたく満室となりました。
その後の10年間も、年平均稼働率は95%以上を維持できました。管理会社との二人三脚が、功を奏したものと強く感じています。
まとめ
管理会社の選択はきわめて重要です。
築古物件の場合、すでに管理会社が付いていることが多いですが、現状に慣れきってしまっていて、緊張感を感じられないことが多々あります。そのような場合は、躊躇なく選手交代すべきだと考えています。
複数の管理会社を訪問して、優秀な人材がいる管理会社に変更しましょう。引継ぎは管理会社どおしで非常にスムーズにやってくれるので、大家が間に入る必要はありません。
私は今も多くの管理会社とお付き合いをしています。初期段階で時間をかけて慎重に選んでいるので、今のところ失敗は一度だけ。その失敗については別の機会に触れてみたいと思います。入居者から頂戴した賃料を、数か月分持ち逃げされました💦
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